Rescindir o contrato de arrendamento antes do prazo: é possível?

De acordo com a nova lei do arrendamento urbano (NRAU) é sempre possível rescindir um contrato de arrendamento antes do final do prazo estabelecido, desde que se cumpram algumas regras, nomeadamente em termos de prazos. 

Os contratos de arrendamento em geral são renovados automaticamente por iguais períodos sucessivos, caso nenhuma das partes se oponha. Enquanto inquilino, evite esta situação denunciando o contrato antes do seu prazo estipulado. No entanto, a comunicação da rescisão tem de ser efetuada com a devida antecedência, que varia consoante o prazo do contrato.

Quando tencionar rescindir contrato tem de comunicar essa intenção à outra parte, obrigatoriamente por carta registada. É essencial que se identifique o remetente e o destinatário e os motivos para a rescisão, por escrito. Deve guardar cópia da carta e o respetivo registo para que sirvam prova da entrega da comunicação.

Mas afinal, como rescindir o contrato de arrendamento? Depende se quem quer denunciar o contrato é o senhorio ou o arrendatário. Estas regras aplicam-se tanto a imóveis de habitação como a imóveis para fins comerciais. 

Denúncia do Contrato de Arrendamento: aviso prévio

Esta é a Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto, que regula as matérias de arrendamento de imóveis. Segundo os artigos 1097º e 1098.º, o arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao senhorio, com antecedência de:

• 120 dias (4 meses) se o contrato inicial for igual ou superior a 6 anos;
• 90 dias (3 meses) se o contrato inicial for igual ou superior a 1 ano e inferior a 6;
• 60 dias (2 meses) se o contrato inicial for igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano;
• 1/3 do prazo de duração inicial do contrato caso este seja de prazo inferior a 6 meses.

Ao contrário do inquilino, que não precisa de apresentar motivos para a denúncia antecipada do contrato, o senhorio só pode revogar um contrato de arrendamento por três razões:

• Se necessitar do imóvel para habitação própria ou dos seus descendentes em primeiro grau, isto é, os filhos;
• Se necessitar de fazer obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem a desocupação do espaço ou que correspondam a 25% do seu valor patrimonial, ou caso preveja a necessidade de demolição;
• Se houver Rendas em atraso. De acordo com a lei, os inquilinos têm uma tolerância de 3 meses no pagamento das rendas antes de poderem ser despejados pelos senhorios. Neste caso, trata-se de rescisão de contrato de arrendamento com justa causa.

No caso de serem os senhorios a querer terminar o contrato, a comunicação tem de ser feita com maior antecedência:

• 240 dias (8 meses) se o prazo inicial do contrato for igual ou superior a 6 anos;
• 120 dias (4 meses) se o prazo inicial do contrato for igual ou superior a 1 ano e inferior a 6;
• 60 dias (2 meses) se o prazo inicial do contrato for igual ou superior a 6 meses e inferior a 1 ano;
• 1/3 do prazo de duração inicial do contrato caso este seja de prazo inferior a 6 meses.

Denúncia do Contrato de Arrendamento: caução

O objetivo da uma caução de renda é assegurar o valor que permita a reparação de danos provocados pelos arrendatários no imóvel. Caso não se verifique qualquer dano quando cessa o contrato, o valor da caução da renda deve ser devolvido. Esse valor é acordado entre as partes envolvidas e tem que estar presente no texto do Contrato de Arrendamento.

Como proceder a um Procedimento de Despejo

Em algumas situações as partes podem não chegar a um acordo e o senhorio pode ter que proceder a uma ordem de despejo. A Direção-Geral da Administração da Justiça criou para esses casos o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), que se destina a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo. Estas são as fases deste processo:

• O senhorio apresenta o requerimento de despejo, junto do BNA;
• O BNA procede à notificação do arrendatário;
• Se o arrendatário não se opuser ao pedido de despejo, o BNA emite o título de desocupação do imóvel, com base no qual o senhorio pode proceder ao despejo imediato. Neste caso, só deve haver intervenção do tribunal se o arrendatário se recusar a entregar o imóvel;
• Se existir oposição por parte do arrendatário, por desacordo com o fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz. Trata-se de um processo judicial especial e urgente, para o qual é necessário a prestação da caução, o pagamento da taxa de justiça e o depósito das rendas vencidas.
• O procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado com contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC.

Quer seja arrendatário ou senhorio, agora já sabe o que pode e não pode fazer no caso de querer rescindir um Contrato de Arrendamento antes do prazo. Siga o blog do Imovirtual para mais assuntos relacionados com imobiliário.