Terreno rústico: posso construir? É possível passar para urbano?

Com o preço das casas a aumentar cada vez mais, a compra de um terreno para construção passou a fazer parte da preferência de muitos portugueses. Construir a própria casa tem geralmente custos mais baixos, uma vez que pode adaptar a construção ao seu orçamento. Sendo verdade que pode conseguir uma boa poupança, não é menos verdade que terá muito mais trabalho. São muitos os aspetos a ter em conta antes de avançar com segurança para esta opção.

A primeira tarefa é precisamente encontrar o terreno ideal. Muitas vezes começam logo aqui as dúvidas, uma vez que mesmo estando à venda através de uma agência de mediação imobiliária, as descrições podem ser confusas e nem sempre serão exatas ou vinculativas.

Assim, o que significam as classificações habituais dos terrenos que encontramos nos anúncios? 

• Terreno urbano: solo parcial ou totalmente urbanizado ou edificado. Podem ser edifícios habitacionais, comerciais, industriais, serviços ou terrenos afetos à urbanização. O terreno urbano deve ter viabilidade de construção;
• Terreno urbanizável: solos para construção, ou seja, espaços que podem ser parcial ou totalmente urbanos – com um ou mais prédios. Só é assim designado se estiver inserido numa zona com autorização para construção;
• Terreno rústico/não urbanizável: solo cuja urbanização só pode ocorrer em algumas circunstâncias muito excecionais. Apenas pode ser utilizado para fins agrícolas, pecuários e/ou florestais.

São estas, para já, as classificações dos terrenos em Portugal. Mais à frente neste texto explicaremos as alterações que estas designações vão sofrer e respetivo enquadramento legal.

Como saber se um terreno é rústico?

Os terrenos são classificados por duas entidades: as Finanças, que classificam os terrenos para fins tributários, e a Câmara Municipal, que determina a viabilidade de construção e as regras da mesma.

 Se pretende avançar com compra de um terreno para construção o primeiro passo será verificar junto da Câmara Municipal qual a sua classificação a nível municipal. Para tal, deverá consultar o Plano Diretor Municipal (PDM), que integra o Plano Municipal de
Ordenamento do Território (PMOT). É no PDM que poderá verificar as plantas do território e respetivas condicionantes.

Terreno rústico e urbano: diferenças

A consulta do PDM é essencial para perceber se o terreno está classificado como solo urbano ou solo rural (rústico). E quais as diferenças? Caso esteja classificado como solo urbano, e não exista qualquer condicionante, terá apenas que solicitar a alteração da classificação nas Finanças e pode apresentar o projeto de licenciamento na Câmara Municipal.

Por outro lado, caso se insira em solo rural, no geral, a construção está proibida. Existem algumas exceções: obras com finalidade agrícola, quando comprovadamente integradas na gestão de explorações agrícolas (nomeadamente construções de apoio ou de armazenamento); e obras de reconstrução, alteração ou ampliação até ao máximo de 20% da superfície de pavimento das edificações existentes e legais (com ligeiras variações dependendo do Município onde se insere o terreno).

Como passar terreno rústico para urbano

Esta alteração de terreno rústico (ou rural) para urbano, em algumas situações, ainda é possível mas tem os dias contados. Em breve a designação de “terreno urbanizável” vai deixar de existir e todos os terrenos serão classificados como Urbanos ou Rurais.  O Decreto-Lei n.º 25/2021, de 29 de março prolongou até ao dia 31 de dezembro de 2022 o prazo para os municípios procederem às alterações dos seus planos municipais de ordenamento do território (planos diretores municipais, planos de urbanização e planos de pormenor) que se encontram previstas no Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).

Assim, a classificação solo urbanizável, que se previa que deixasse de ser utilizada em julho de 2020, viu, mais uma vez, a sua existência prolongada até 31 de dezembro de 2022. A partir dessa data os solos passarão a ser apenas classificados como solo urbano – solo que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal, afeto em plano territorial à urbanização ou edificação – ou solo rústico – que se destina à exploração agrícola, pecuária, florestal, à conservação, à valorização e à exploração de recursos naturais, de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assim como o que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo, recreio e lazer ou à proteção de riscos, ainda que seja ocupado por infraestruturas, e aquele que não seja classificado como urbano.

Se pretende saber se pode alterar um terreno rústico para urbano, tenha em atenção que tal só poderá ser feito até 31 de dezembro de 2022. Os proprietários de terrenos localizados em áreas classificadas como solo urbanizável terão até ao final deste ano para fazer aprovar as operações urbanísticas que pretendem, uma vez que após essa data os terrenos que não tenham projetos aprovados serão requalificados como estando localizados em solo rústico. 

De salientar que esta classificação implica uma significativa desvalorização destas propriedades, pelo que, se é proprietário de um terreno rústico deve informar-se quanto antes junto da respetiva Câmara Municipal sobre o que pode fazer para proceder a esta alteração.