Afinal, vivemos em bolha imobiliária?
Todos os anos, devidamente ancorado nos relatórios anuais da UBS, escrevo um artigo sobre bolhas imobiliárias.
O mais recente, que podem ler no meu site, mostra que Miami é agora a cidade que apresenta o maior risco de bolha entre todas aquelas analisadas no estudo da UBS. Tóquio e Zurique vêm logo a seguir na lista, no top 3. Comparando com os resultados do ano anterior, estas três primeiras cidades mantêm-se com elevado risco de bolha imobiliária.
Mais importante que isso, a versão mais recente dos estudos anuais da UBS sobre este tema, mostra que o número de cidades com elevado risco de bolha caiu, mostrando então uma redução de risco global.
E é aqui que, de forma natural, o leitor fica confuso. O imobiliário – e mais concretamente no segmento da habitação – está em máximos históricos. Vivemos actualmente uma grave crise de acessibilidade na habitação, com preços de venda muito elevados e a crescer, desde há já alguns anos, bem acima dos rendimentos dos agregados familiares.
No entanto, há que entender que pelo facto de se viver, muito provavelmente, a maior crise de acessibilidade na habitação de que há memória, isso não significa que o mercado esteja numa bolha imobiliária.
De uma forma simples e rápida, há três condições que têm de ocorrer em simultâneo para que se possa dizer com maior propriedade que vivemos numa bolha imobiliária:
- Os preços de venda subirem de forma muito expressiva
- Essa subida de preços ter uma dinâmica territorial extensa, alargada, com contágio a quase todo o território nacional
- Haver clara evidência de que essa subida de preços é fundamentalmente alimentada por recurso a crédito
Ora se os dois primeiros pontos podem ser considerados como válidos, já o terceiro nem tanto. Não existe, de facto, evidência que a subida de preços verificada no nosso mercado residencial, de há 10 anos a esta data, esteja a ser principalmente alimentada por dívida.
É um facto que a dívida desempenha um papel muito importante na performance do nosso mercado residencial, tão ancorado em agregados familiares que necessitam de recorrer a crédito para aquisição de habitação própria e permanente. É igualmente um facto que os níveis de taxa de juro desempenham igualmente um papel preponderante numa melhor ou pior acessibilidade ao mercado.
No entanto, os dados disponíveis não mostram que esteja a ser o crédito – e por inerência, a Banca – a alimentar esta subida tão expressiva e tão dilatada no tempo dos preços.
É curioso verificar que o ajustamento sentido no mercado em 2023, com quase menos 20% de casas vendidas e uma quebra no crédito concedido, conduziu a uma menor alavancagem no segmento residencial em Portugal.
Em Outubro do ano passado eu escrevia no Out of the Box que «Segundo cálculos efectuados com base nas estatísticas do INE e Banco de Portugal, o número de casas compradas com recurso a crédito habitação caiu de 85% no início de 2021 para 69% no final do 1º semestre deste ano.»
Isto não significa que o mercado não possa mudar. Claro que pode. Vemos, inclusive, um aumento do crédito em 2024, com preponderância no segmento jovem. E os números mais recentes do Banco de Portugal apontam para um montante máximo concedido em crédito para compra de casa, desde os tempos anteriores à crise do subprime, com preponderância no crédito concedido a jovens.
Veremos, nos próximos tempos, como se comportará o mercado. Se se ancorar prioritariamente em crédito, poderemos alterar a perspectiva sobre a formação de uma bolha; caso contrário, mantenho aquilo que digo há já alguns anos: o mercado residencial português está francamente inacessível mas não vive numa bolha imobiliária.
Bons negócios (imobiliários)!
