Comprar casa em leilão online

Comprar uma casa penhorada num leilão online pode ser um bom negócio. No entanto, é necessário ter em conta alguns fatores importantes para que tudo corra bem. Os leilões de casas penhoradas provêm de execuções do Estado, bancos ou outras entidades que desejam vender as casas para saldar as dívidas dos proprietários. As entidades evitam manter os imóveis porque estes incorrem em despesas a nível de manutenção, condomínio ou impostos. Por essa razão os imóveis são colocados a leilão com valores base de licitação frequentemente bastante inferiores aos praticados pelo mercado imobiliário. 

Conheça neste artigo as precauções que deve ter antes de avançar para a licitação de um imóvel num leilão online.

Onde posso encontrar casas penhoradas?

As entidades que recorrem aos leilões de casas penhoradas são:

• Bancos e outras instituições financeiras – Quando um proprietário deixa de pagar as prestações do Crédito à Habitação, a casa é-lhe confiscada, servindo como garantia do pagamento do valor em dívida. Nesses casos os bancos podem recorrer ao mercado imobiliário para vender as casas ou realizar leilões, através de empresas privadas que os ajudam a “escoar o stock”. Geralmente nestas situações os Bancos oferecem condições especiais de financiamento, como spreads mais baixos, 100% de financiamento do valor, etc. Veja as casas “de banco” com financiamento a 100% que estão disponíveis atualmente no Imovirtual.
• Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) – Tal como acontece com os Bancos, quando os contribuintes falham os pagamentos ao Fisco, as Finanças penhoram os imóveis e levam-nas a leilão. Este pode acontecer online, através de proposta em carta fechada ou via negociação particular. 
• Segurança Social – Quando existem dívidas por saldar à Segurança Social, também esta entidade tem o poder de penhorar os imóveis dos devedores. Esta entidade comercializa estas casas realizando concursos públicos duas a três vezes por ano.
• Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE) – Esta entidade utiliza a plataforma e-leilões para vender bens penhorados através de leilões online.
• Câmaras Municipais – Disponibilizam imóveis para venda em hasta pública.

Que cuidados devo ter antes de comprar uma casa num leilão?

Quando decidir comprar uma casa penhorada em leilão é importante ter em conta os seguintes aspetos: 

• Tenha atenção ao estado de conservação, localização e preço do imóvel; Sempre que possível agende uma visita com o agente de execução; As fotografias disponibilizadas nem sempre são totalmente esclarecedoras e a visita é muito importante para não ter surpresas desagradáveis. O não conhecimento das condições reais da casa não é motivo válido para anulação do negócio.

• Verifique se o que se encontra à venda é a totalidade da casa. É comum ser colocada em leilão apenas uma parte da propriedade;
• Faça uma pesquisa e compare o preço base de leilão com os preços de mercado para casas com as mesmas características. Se for semelhante, provavelmente esse não será um negócio compensador. 
• Certifique-se que não existem encargos, como hipotecas ou outras penhoras sobre o imóvel. A forma mais segura de conhecer estes dados é solicitando uma Certidão de Teor. Pode dirigir-se à Conservatória do Registo Predial ou fazer o pedido online. O custo da mesma situa-se entre os 15 e os 20€.

• Informe-se se o imóvel tem inquilinos ou se poderá ter terceiros interessados na sua compra (como cônjuge e os herdeiros do proprietário da casa penhorada). Este ponto é especialmente importante uma vez que os inquilinos podem exercer o direito de preferência no qual, desde que tenham permanecido no imóvel por mais de dois anos, podem comprar a casa ao preço a que foi arrematada em leilão. Já os herdeiros (cônjuges, filhos e pais, por esta ordem) podem exercer o direito de remição para comprar o imóvel pelo mesmo preço a que foi adjudicado ou vendido, sendo que este direito prevalece sobre o direito de preferência.

Como se realiza um leilão?

Depois de pesquisar junto das leiloeiras qual o imóvel que lhe interessa deve registar-se na plataforma onde o mesmo está a ser leiloado. Para isso, vai necessitar do seu documento de identificação e terá que fazer o depósito de uma caução, que varia consoante a leiloeira. Terá ainda que assinar a declaração de aceitação. No caso de não adquirir nenhum dos bens penhorados, a caução é devolvida. Se o negócio se concretizar a mesma será considerada como pagamento, total ou parcial, do sinal do imóvel.

Deverá estar atento ao decorrer das licitações e ter em conta o valor máximo que está disposto a pagar pela casa. Tenha atenção ao prazo de encerramento do leilão, que tem data e hora exatas de encerramento pré-determinado. Caso vença a licitação, será necessário proceder à assinatura do Contrato de Promessa de Compra e Venda.

Financiamento bancário

Se vai precisar de fazer um Crédito à Habitação para adquirir a casa é boa ideia pedir uma pré-aprovação do mesmo antes de se comprometer num leilão. Mesmo não tendo ainda a certeza sobre o valor final e qual o imóvel a comprar, pode sondar o mercado e verificar se reúne todas as condições necessárias para lhe ser concedido o financiamento. Nomeadamente assegurar-se que possui os 10% do valor da entrada, caso não obtenha um financiamento de 100% do valor e se a taxa de esforço lhe permite obter o crédito. 

Como pode perceber, comprar uma casa em leilão é perfeitamente possível e pode ser uma boa oportunidade de adquirir um imóvel a um preço abaixo da média do mercado. Só é importante estar bem informado e seguir todas as indicações que sugerimos.Comprar casa num leilão online pode ser um bom negócio. No entanto, deve ter em atenção algumas questões importantes. Saiba tudo neste artigo.