O que são Fundos de Investimento Imobiliário?

Se está familiarizado com o universo dos Investimentos, certamente já ouviu falar de Fundos de Investimento Imobiliário (adiante designados por FII). Tratam-se de um património autónomo que resulta da junção das poupanças de pessoas individuais e coletivas e que está afeto a bens imóveis. O capital pode ser aplicado na construção, aquisição ou revenda de edifícios de imobiliário habitacional ou comercial – como escritórios, armazéns, parques industriais, hotéis, centros comerciais – ou no arrendamento de ativos imobiliários no setor comercial, a prática mais comum em Portugal.  O produto dos FII é distribuído proporcionalmente pelos seus investidores, tendo em conta a sua participação, e a sua gestão cabe a uma comissão de gestão ou a uma sociedade gestora, esta última a mais comum no nosso país.

Assim sendo, uma das principais vantagens dos FII é precisamente o facto de serem coordenados por profissionais especializados do mercado de capitais e imobiliário. Além disso, os Fundos de Investimento Imobiliário apresentam-se como um produto financeiro alternativo à tradicional aplicação das poupanças dos investidores, especificamente aos depósitos bancários e ao investimento direto no mercado de capitais ou em valores imobiliários. A par destas duas vertentes, os FII estão sujeitos a um conjunto de regras para minimizar o risco global para investidores/subscritores.

Esta pode ser uma ótima alternativa para os pequenos investidores já que ao investirem em FII estão a fazê-lo em conjunto com outras pessoas, individuais ou coletivas, como já aqui referimos anteriormente. Isto significa que as chances de sucesso são muito maiores para oportunidades de negócio, entrada em outros mercados ou eventuais necessidades de negociação. Além disso, o investimento é passivo, ou seja, os Fundos tratam de tudo, como a procura de inquilinos; eventuais obras e empreitadas; procura, compra e venda de imóveis; e realização de mais valias, entre outras. Se para alguns investidores, isto pode ser uma vantagem aliciante para escolher os FII, para outros a impossibilidade de implementar uma estratégia própria pode tornar-se um entrave. E claro, há uma desvantagem neste tipo de produto financeiro a ter em conta: uma vez investido o capital, perde o controlo da aplicação do mesmo, ou seja, cabe ao fundo determinar a sua aplicação.

Tipos de Fundo e Regulamentação

Existem vários tipos de Fundos de Investimento Imobiliário, que se inserem em duas grandes categorias. A primeira, a variabilidade do capital, que se subdivide em três tipos: os Fundos Abertos, constituídos por UP’s em número variável, ou seja, o número de unidades de participação varia de acordo com a procura do mercado; os Fundos Fechados, constituídos por UP’s em número fixo, estabelecido no momento da emissão podendo, eventualmente, ser aumentado, em condições pré-definidas no regulamento de gestão; e os Fundos Mistos, constituídos por duas categorias de unidades de participação, sendo uma em número fixo e outra em número variável. Os FII podem ainda ser classificados consoante a forma de remuneração, subdividindo-se em duas categorias: Fundos de Rendimento que distribuem os rendimentos gerados aos Participantes, de forma periódica; e Fundos Capitalização onde os rendimentos gerados pelas respetivas carteiras são reinvestidos automaticamente, não distribuindo rendimentos.

Em Portugal, a entidade responsável pela supervisão dos Fundos de Investimento Imobiliário é a CMVM, que disponibiliza a composição da carteira de ativos dos fundos nacionais e regulamenta este produto. Ao longo dos últimos anos, a popularidade dos FII tem vindo a aumentar. De acordo com dados da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP), a 31 de dezembro de 2020 o Índice Imobiliário da associação, que incluí fundos abertos e fundos fechados, revelava uma rendabilidade anualizada positiva de 3,43%.

Exemplos de Fundos

São vários os Fundos de Investimento Imobiliário ativos em Portugal. Normalmente, geridos por entidades bancárias ou credoras, o acesso aos mesmos é relativamente simples. Mesmo para os pequenos investidores este tipo de produto financeiro pode revelar-se uma boa alternativa para aplicação de capital, já que existem fundos que permitem um investimento inicial mínimo (50€). Contudo, é importante ter em conta a natureza do FII em que está a investir e as comissões de subscrição, resgate e gestão a que o capital poderá estar sujeito.

É importante perceber ainda que, ao investir em Fundos de Investimento Imobiliário, o capital ou rendimento não são 100% garantidos, estando naturalmente sujeitos às flutuações e variações do Mercado Imobiliário e dependentes da própria gestão do investidor.

Assim, reunimos apresentamos 5 dos vários fundos disponíveis em Portugal para avaliar qual será aquele que se aplica melhor ao seu perfil de investidor.

Fundimo

Pertence à Caixa Geral de Depósitos e investe numa carteira diversificada de imóveis, no que respeita a segmentos e a geografias. Realiza distribuições de rendimentos semestrais e aposta maioritariamente em imóveis destinados a escritórios.

CA Património Crescente

Trata-se de um Fundo Aberto, indicado para Clientes Particulares que procuram rentabilidade com segurança a médio ou longo prazo. É gerido pela Square ASSET MANAGEMENT– Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, SA e tem sido um dos Fundos do mercado de FII Abertos com melhor desempenho, tanto a nível de aceitação do público como de rentabilidade.

Novimovest

A sua gestão está a cargo da Santander Asset Management. É um fundo de investimento imobiliário aberto de acumulação, com uma carteira composta por prédios já construídos. em regime de propriedade horizontal ou não. A finalidade da aquisição de imóveis para a carteira do Fundo é o arrendamento e a revenda.

Imofomento

Para investidores que com perspetivas de valorização do capital a médio/longo prazo e, que por isso, se disponibilizem a imobilizar as poupanças por um período mínimo recomendado de 5 anos. É gerido pelo BPI.

Valores e Investimentos Prediais – VIP

É um dos FII mais antigos do mercado português (ativo desde 1987) e está ao cargo da SILVIP – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário S.A. É um Fundo de Investimento Aberto que atribui rendimentos, ainda que não garantidos, aos seus participantes, de 3 em 3 meses, por crédito automático na conta. No seu catálogo de imóveis, estão ativos de 332 milhões de euros e imóveis que somam 304.000m2 de área acima do solo, 35.000 m2 de área abaixo do solo e 222.500 m2 de área descoberta.

O nome diz tudo, não é? Tratam de todos os temas sobre investimento imobiliário.

Leia também

• Avenue e The Student Hotel investem 87M na Casa Forte do Porto
• Use o PPR para pagar a prestação da casa
• Saiba o que é a taxa de usura