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Mais valias de uma casa: o que é e o que precisa de saber?

ImovirtualJunho 29, 2020

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Com a subida dos valores de venda das casas muitas pessoas podem ser tentadas a vender. No entanto, antes de o fazer tenha em conta as mais valias da casa que poderá ter que pagar ao Estado.

Este é um dos temas que mais levanta dúvidas. Neste artigo vamos esclarecer do que se trata, como se calcula e como poderá ficar isento do pagamento deste imposto.

O que é a mais-valia de uma casa? Segundo o artigo 10º do Código do IRS “constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.De forma mais simples, a mais-valia é o valor de lucro que se obtém com a venda de um imóvel. Se comprou um apartamento por 100 mil euros e o vender uns anos depois por 200 mil euros, a mais-valia serão 100 mil euros. Se, pelo contrário, vender a casa por menos dinheiro do que a comprou, considera-se que tem uma menos-valia.

Como calcular a mais valia?

Não é fácil calcular com exatidão o valor da mais-valia sobre a qual recairá o imposto a pagar porque depende sempre de vários fatores, nomeadamente do valor dos rendimentos no ano em que apresentar a mais-valia no seu IRS.

No entanto, em traços gerais, será o valor da diferença entre a compra e a venda do imóvel. O cálculo do valor a pagar será feito através da aplicação de um imposto de 28% sobre 50% do lucro. Ou seja, se tiver um lucro de 100 mil euros, terá que pagar ao Estado 28% de 50 mil euros.

No entanto, há algumas despesas que pode apresentar e que serão deduzidas ao valor da mais-valia:

Obras de melhoria e manutenção da casa;
Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros;
Valor pago de IMT (Imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis);
Encargos notariais e de registo predial (custos com a escritura);
Valor de emissão do Certificado Energético;
Comissão de intermediação por um agente imobiliário;
Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Tem que ter comprovativos (faturas e/ou recibos) de todos estes custos para poder apresentá-los às Finanças, caso seja chamado a justificar as despesas.

Como declarar no IRS?

Sempre que existir a venda de um imóvel, a mesma terá que ser declarada na declaração de IRS. Terá que preencher o anexo G ou G1 (caso a casa tenha sido comprada antes de 1989). Deverá ter os seguintes dados:

Valor de aquisição;
Ano de aquisição;
Mês de aquisição;
Valor de realização (venda);
Ano de realização;
Mês de realização;
Valor da venda usado para liquidar o Crédito à Habitação;
Despesas e encargos (montante aplicado em obras, melhorias, comissões de mediação imobiliária, custos com emissão de certificado energético, IMT, registos e escrituras.)

Mais valias de casas herdadas

No caso de herdar uma casa, também tem que apresentar essa herança no IRS e será sujeito ao pagamento de mais-valias. Para calcular as mais-valias de uma habitação herdada, este faz-se de forma semelhante ao cálculo de outro qualquer imóvel. A questão que se coloca é que, sendo uma casa herdada, possivelmente não saberá qual foi o valor da compra da mesma. Nesse caso aplica-se o valor considerado para o efeito de liquidação do Imposto do Selo, de acordo com o número 1 do artigo 45.º do Código de IRS. O valor do Imposto de selo é calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) que esteja inscrito na caderneta predial até dois anos anteriores à doação. Pode verificar esse valor junto das Finanças.

Posso ficar isento?

Se o imóvel foi comprado antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS;
Se existir o reinvestimento total do valor da venda (e não da mais-valia) na compra, construção ou reabilitação de uma nova habitação própria permanente (HPP) num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses anteriores à venda;
Se o proprietário da casa vendida tiver mais de 65 anos ou for reformado e investir as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel.

Note que mesmo estando isento do pagamento do imposto deverá sempre declarar a operação às finanças através do anexo G1 (se a casa foi comprada numa data anterior a 1989) ou no anexo G (nas restantes situações).

Agora que já sabe com o que contar, faça bem as contas antes de decidir vender apenas para obter lucro, uma vez que em alguns casos pode não se revelar muito rentável. Não se esqueça de guardar todas as faturas referentes a melhoramentos, obras e despesas que possam servir de comprovativo junto da AT (Autoridade Tributária).