Alojamento Local: legislação

O Alojamento local veio para ficar. Apareceu como forma de rentabilizar casas desabitadas ou casas de férias, de obter um rendimento extra, mas rapidamente se tornou um negócio mais comum. Foi, por isso, preciso legislar a atividade e estabelecer as regras de funcionamento. 

É uma atividade que, apesar de rentável, é complexa e implica inúmeras obrigações. De seguida detalhamos a legislação própria que regula as normas do Alojamento Local. Estes estabelecimentos são definidos como “aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração” e que reúnam os requisitos previstos na lei.

Se está a pensar começar um alojamento local, saiba aqui tudo o que precisa de fazer.

Toda a legislação sobre Alojamento Local 

A legislação que criou a definição legal de Alojamento local surgiu em 2008 pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março. Este decreto-lei enquadrava a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para se qualificarem como empreendimentos turísticos. 

Posteriormente, a Portaria n.º 517/2008, de 25 de junho, entretanto alterada pela Portaria n.º 138/2012, de 14 de maio, definiu os requisitos mínimos que os estabelecimentos de alojamento local devem garantir, bem como a forma de registo destes estabelecimentos junto das câmaras municipais. 

A atividade foi crescendo e houve necessidade de continuar a regular a mesma e sucessivas alterações ou acréscimos foram sendo avançados. Assim, o regime jurídico dos Estabelecimentos de Alojamento Local consta, atualmente, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril , pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, que o republica, e pelo artigo 347.º da Lei n.º 71/2018, de 31 de dezembro, e da Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro. 

Quanto à legislação da atividade de Alojamento local nas regiões autónomas, o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto foi adaptado à Região Autónoma da Madeira pelo Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M, de 22 de dezembro. 

Na Região Autónoma dos Açores aplica-se a Portaria n.º 83/2016, de 4 de agosto, que contém uma disciplina própria para os estabelecimentos de alojamento local localizados nos Açores. 

O que é necessário para abrir um Alojamento Local

Para abrir um alojamento local não basta ter uma casa e colocá-la nas plataformas de arrendamento. Como vimos acima há uma série de requisitos mínimos a cumprir, como sejam:

• Apresentarem condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
• Estarem ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada;
• Estarem ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
• Terem água corrente quente e fria;
• Terem uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
• Estarem dotados de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
• Disporem de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;
• Disporem de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes;
• As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade;
• Reunirem sempre condições de higiene e limpeza;
• Disporem de Livro de Reclamações.

Como abrir um Alojamento Local

Em 2020, a Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro veio estabelecer algumas alterações.  Foram especificadas algumas questões relativas ao acolhimento dos utentes, aos serviços de arrumação e limpeza, pequeno-almoço, instalações sanitárias, áreas e requisitos e ainda reporte de informações das dormidas.

Todos os estabelecimentos de alojamento local têm que garantir um serviço de acolhimento, ou seja, uma forma de check-in e de check-out. Este serviço pode ser presencial ou não presencial (pode ser através de telefone ou meios eletrónicos), mas tem que existir.  

Outra das obrigações prende-se com as garantias mínimas de limpeza. Os estabelecimentos têm que dispor de equipamentos apropriados, em bom estado de conservação, que permitam assegurar a arrumação e limpeza das casas. A mudança de toalhas e lençóis tem que ser feita sempre que haja alteração de hóspedes e uma vez por semana quando as estadias forem superiores a sete dias.

Se o estabelecimento fornecer o pequeno-almoço devem cumprir as regras de higiene e segurança alimentar de acordo com a legislação em vigor. 

Relativamente às instalações sanitárias, a legislação deixa claro que as mesmas podem ser privativas ou partilhadas. No entanto, no caso dos apartamentos, moradias e quartos, devem existir no mínimo uma instalação sanitária por cada 4 quartos, podendo a mesma ser usada por um máximo de 10 utentes. 

A legislação refere a obrigatoriedade de reporte de informação de dormidas. O que é isto? Em termos práticos significa que os estabelecimentos de alojamento local têm que comunicar ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) o alojamento de cidadãos estrangeiros. A comunicação é feita através do Boletim de Alojamento. Esta informação deve ser prestada até três dias úteis depois da entrada e saída do alojamento e enviada através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento.

Deverá colocar uma placa identificativa. Esta é obrigatória para todos os estabelecimentos de alojamento local, com exceção das moradias. Nos hostels, a placa deve estar colocada no exterior do edifício, junto à entrada principal.

Condomínio e alojamento local 

Pode, mas só o pode fazer com autorização dos restantes condóminos. Se mais de metade dos condóminos (tendo em conta a permilagem) se opuser ao alojamento, este pode ser encerrado. Isto pode acontecer se for provada a “prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos” junto da câmara municipal.

Os vizinhos podem ainda definir que o proprietário de alojamento local pague uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização das partes comuns, com um limite de 30% do valor do condomínio.

O que são áreas de contenção? 

As autarquias podem definir zonas de contenção. Nestas áreas é estabelecido um limite relativo ao número de estabelecimentos de alojamento local. O mesmo proprietário só pode explorar um máximo de sete alojamentos. Em Lisboa, por exemplo, as áreas de contenção são o Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Mouraria e Alfama. O objetivo é preservar a realidade social dos bairros, não os esvaziando de habitantes locais.

Coimas aplicadas 

As coimas para quem não cumpre as regras podem variar consoante se trate de pessoa singular ou coletiva. No geral as multas por incumprimento das regras estabelecidas podem variar entre os 50 euros e 4 mil euros para pessoas singulares e entre os 750 e os 40 mil euros para pessoas coletivas. 

Se está a pensar abrir um ou mais estabelecimentos de alojamento local consulte a legislação que listámos neste artigo e tenha atenção para que nada fique por cumprir. Com esta ajuda certamente tudo irá correr bem.