Condomínio: o que é considerado parte comum?

ImovirtualMaio 20, 2022

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Cityscape of a residential area with modern apartment buildings, new green urban landscape in the city

Condomínio: o que é considerado parte comum?

Quem vive em apartamentos bem sabe que as regras são muito diferentes das aplicadas às moradias, já que estas últimas se tratam de casas independentes que não obrigam à partilha com mais nenhum proprietário – pelo menos, na maioria dos casos. Por outro lado, quem vive num prédio terá de obedecer a um conjunto de normas ditadas pelo condomínio, tais como a lei do ruído, o regulamento do condomínio e, claro, a limpeza, utilização e manutenção das partes comuns. Isto claro, se o prédio estiver registado com um título constitutivo de propriedade horizontal, pois se o prédio for constituído como propriedade vertical não existe condomínio.

O regime de propriedade horizontal é aquele que determina a divisão do edifício em frações autónomas, enquanto unidades independentes e partes comuns, incluindo-se apartamentos ou andares e garagens. Cada uma das frações autónomas apresenta diferentes proprietários, que são obrigados a cumprir as regras estipuladas às partes comuns.

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Mas afinal, o que são parte comuns? Os edifícios divididos em frações autónomas – leia-se habitações, lojas ou escritórios – partilham de um condomínio composto por espaços de propriedade privada e de propriedade partilhada. Estas últimas são as partes comuns do prédio. No fundo, nada mais são do que os locais do prédio que pertencem a todos os condóminos. De acordo com o Artigo 1420.º do Decreto-Lei n.º 47344:

“Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício“;
“O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição”.

Isto significa que, quando compra um apartamento, está também a assumir responsabilidade quanto às partes comuns, bem como às despesas associadas. Estas últimas são pagas por meio das quotas do condomínio, estabelecidas em proporção do valor (percentagem ou permilagem) de cada uma das frações. A lei determina que as despesas de conservação e o pagamento de serviços de comum interesse, como a eletricidade, devem ser pagas pelos proprietários dos apartamentos.. Já as despesas das partes comuns do prédio de uso exclusivo para alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. A mesma lógica é aplicada às despesas com os elevadores, partilhadas entre os condóminos que se servem desta benesse.

Posto isto, mostramos-lhe agora uma lista dos locais que podem ser considerados partes comuns:

Quais são as partes comuns de um prédio?

Os seguintes espaços são considerados partes comuns de um prédio:

O terreno onde o edifício está construído;
Os alicerces, as paredes mestras, os pilares e as colunas do edifício;
As caixas dos elevadores, escadas, corredores, sotão, águas furtadas;
O telhado e o terraço de cobertura;
As entradas de utilização comum;
As instalações gerais de água, gás, ar condicionado, comunicações e semelhantes.