É senhorio? Conheça os seus direitos e deveres

Se está a pensar em arrendar a sua antiga habitação de família para comprar uma nova casa ou tem um imóvel herdado que pretende disponibilizar no mercado de arrendamento, é importante conhecer os seus direitos e deveres enquanto senhorio. É o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), descrito na Lei nº 31/2012, que regula estas matérias e que aqui resumimos para que os conheça.

Os direitos do senhorio

Renda: O senhorio tem direito ao pagamento mensal da renda, estipulado no contrato de arrendamento. O Novo Regime do Arrendamento Urbano determina que este valor pode ser atualizado anualmente mediante as seguintes situações:

“a) A renda pode ser atualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes;

b) A primeira atualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a atualização anterior;

c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o coeficiente de atualização e a nova renda dele resultante;

d) A não atualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo, todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.”

Caução: Uma vez que o senhorio deve receber o imóvel no estado que o entregou, a lei prevê a possibilidade de ambas as partes determinarem uma caução à priori para que tudo corra dentro dos conformes. Segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano, “As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas”.

Habitação própria: Os proprietários de imóveis arrendados podem requisitar a casa alegando o direito de denúncia para habitação do senhorio. Todavia, segundo a lei, este ato “depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:

a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;

b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.”

Período de denúncia: Apesar da lei do arrendamento beneficiar mais os inquilinos que os senhorios, uma vez que facilita a denúncia dos contratos, existe um prazo legal e procedimentos a cumprir para o fazer. Assim, os arrendatários devem denunciar o contrato de arrendamento “a todo o tempo” mediante comunicação aos proprietários do imóvel e obedecendo aos prazos que constam na Lei nº31/2012:

“a) 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano;

b) 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a um ano.”

Saiba quais são os Direitos e Deveres dos Inquilinos

Os deveres do senhorio

Obras: O senhorio tem a responsabilidade de executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, “requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”, indica o NRAU

Recibos: Estando obrigados ao pagamento o valor das rendas, os inquilinos devem beneficiar de um comprovativo de tal transação, que deverá ser entregue parte do senhorio. Atualmente, emissão de recibos de rendas é feita, maioritariamente via eletrónica, existindo exceções. De acordo com a Portaria tal, “São obrigados à emissão do recibo de renda eletrónico os sujeitos passivos de IRS, titulares de rendimentos da categoria F, pelas rendas recebidas ou colocadas à disposição, referidas nas alíneas a) a e) do n.º 2 do artigo 8.º do Código do IRS, ainda que a título de caução ou adiantamento, quando não optem pela sua tributação no âmbito da categoria B.”

Direito de preferência: Por lei, os senhorios são obrigados a conceder aos arrendatários a preferência em duas situações específicas:

“a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;

b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.”

Despesas comuns: Salvo se acordado previamente por escrito, cabe ao arrendatário o pagamento dos encargos ou despesas “respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços relativos ao local arrendado”, diz a lei. Mas o caso muda de figura, quando o assunto são as despesas relacionadas com “administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o pagamento de serviços de interesse comum”. Essas dizem respeito aos senhorios.

Benfeitorias: No final do contrato de arrendamento, a lei estipula que o senhorio deve compensar os inquilinos por eventuais obras de benfeitoria: “o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.”

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