Minuta de Contrato de Promessa Compra e Venda   

A sigla CPCV é bem conhecida de quem trabalha na área imobiliária e é o mesmo que Contrato de Promessa Compra e Venda, mas o que significa? Resumidamente, trata-se de um contrato realizado entre as duas partes envolvidas na venda/compra de um imóvel ou de um terreno. Este contrato tem como objetivo comprometer o vendedor e o comprador para a realização do negócio até que seja possível realizar a escritura definitiva. 

Se está a questionar se o Contrato de promessa compra e venda é obrigatório, saiba que não é, mas que a assinatura do mesmo pode trazer vantagens importantes a ambas as partes.

Contrato de Promessa Compra e Venda: o que é?

Como já referimos, o CPCV é um contrato celebrado entre duas partes – o Vendedor (designado como Promitente Vendedor) e o Comprador (designado como Promitente Comprador) – cujo objetivo é o estabelecimento de um acordo para a compra de um imóvel ou terreno como garantia do negócio, até que seja possível a celebração da Escritura.

O CPCV visa salvaguardar os direitos de ambas as partes, pelo que deve obedecer a determinados requisitos para que tenha validade legal.

Em que situações pode avançar para a assinatura de um CPCV? Por exemplo, se encontra a casa que deseja mas ainda não tem aprovação do Empréstimo Bancário. Para que não exista hipótese de perder o negócio para outra pessoa interessada, deve sugerir ao vendedor a celebração de um Contrato-Promessa de Compra e Venda. Da mesma forma, se for o Vendedor, e para poder garantir que não perde o negócio, pode assinar um Contrato Promessa Compra e Venda.

Uma situação muito comum é a celebração de um Contrato Promessa Compra e Venda quando o imóvel ainda está em construção. Uma vez que a Escritura só pode acontecer depois de o imóvel obter todas as licenças de habitabilidade, e isto só é possível após o término da construção, providencia-se a assinatura deste documento legal para que o negócio não se perca.

Regra geral quando é assinado o CPCV existe o pagamento de uma quantia monetária, designada de “Sinal”, que é mais uma garantia do cumprimento do Contrato-Promessa. Habitualmente, esta quantia varia entre os 10% e os 20% do valor total da aquisição. Como os bancos só emprestam até 80 a 90% do valor do imóvel, os compradores têm que ter, de qualquer modo, esta quantia disponível.

Algo bastante importante de referir é que, de acordo com o Código Civil, para que o Contrato-Promessa de Compra e Venda tenha valor jurídico, deste deve constar o reconhecimento das assinaturas dos intervenientes.

Isto significa que a assinatura do contrato tem que ser feita na presença de um solicitador ou de um advogado para que se possam reconhecer as assinaturas dos intervenientes.

Quais as vantagens de fazer um CPCV?

Apesar de não se tratar de um passo obrigatório no processo de aquisição de um imóvel, a celebração de um CPCV (Contrato de Promessa Compra e Venda) não tem nenhuma desvantagem, em vez disso tem inúmeras vantagens, tanto para o comprador como para o vendedor, tais como:

• Tem o poder vinculativo entre ambas as partes;
• O comprador adquire o direito real de aquisição do imóvel ou do terreno;
• Garante a finalização do negócio no prazo estabelecido ou até que estejam reunidas as condições para a realização da Escritura;
• É uma segurança jurídica em caso de incumprimento.

A assinatura de um CPCV é particularmente importante, tornando-se aconselhável, nas seguintes situações:

• Tem o comprador ideal e quer garantir o negócio e afastar outros possíveis compradores;
• O comprador ainda aguarda aprovação do Crédito Habitação;
• O imóvel ainda aguarda a licença de utilização, mas já tem potencial comprador;
• O Imóvel ainda está em obras ou em construção, mas já tem potencial comprador.

E se houver incumprimento do Contrato de Promessa Compra e Venda? 

 No caso de existir um incumprimento do contrato serão acionadas as garantias previstas. Se for o Vendedor a não cumprir o contrato (desistindo da venda ou vendendo a outra pessoa, por exemplo), este terá que devolver ao Comprador o dobro do valor do sinal entregue na data da assinatura do contrato promessa. 

Se, pelo contrário, for o Comprador a não cumprir o contrato, o vendedor pode ficar com o valor do sinal. 

Por esta razão, e para evitar perder dinheiro, deve assegurar-se junto do Banco que tem um perfil de cliente com potencial para a aprovação do crédito habitação. Por segurança, e desde que ambas as partes estejam de acordo, podem adicionar uma cláusula que anule o contrato caso lhe seja negado o crédito por parte do Banco. Isto permite salvaguardar-se e reaver o dinheiro do sinal.

Como posso fazer a minuta do Contrato Promessa Compra e Venda?

Não existe uma minuta única para o contrato de promessa compra e venda, no entanto, estas são as informações que (sempre que possível) devem constar para que este produza efeitos legais:

1.     Identificação dos intervenientes: nome, morada, estado civil, número de identificação civil e fiscal;

2.     Discriminação do imóvel e suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e identificação das partes integrantes do imóvel (como por exemplo, anexos ou garagem);

3.     Identificação do valor da transação e forma de pagamento: se a assinatura da escritura estiver dependente da aprovação de crédito bancário, pode também acrescentar uma cláusula que permita a anulação do contrato caso o empréstimo não seja aprovado;

4.     Identificação do montante do sinal, data e método de pagamento. Normalmente, é com a assinatura do CPCV que o pagamento do sinal é efetuado;

5.     Menção de um prazo para a realização da escritura, ou, se tal não for possível, de um prazo máximo para a sua celebração;

6.     Identificação dos direitos e deveres das partes;

7.     Identificação de sanções, em caso de incumprimento de uma das partes;

8.     Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade;

9.     Cláusula de alienação livre de quaisquer encargos, que protege o comprador ao retirar-lhe a responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras;

10.  Anexo da licença de construção (caso já exista).

Pode descarregar aqui um exemplo de Minuta de Contrato de Promessa Compra e Venda. Se estava com dúvidas sobre a realização deste passo na compra ou venda de um imóvel, esperamos que as tenha esclarecido com este artigo.