O regulamento do condomínio é obrigatório

ImovirtualAgosto 19, 2020

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O regulamento do condomínio é obrigatório?

O regulamento do condomínio não é nada mais nada menos do que um conjunto de regras gerais e abstratas destinadas a disciplinar a vida dos condóminos no usufruto e administração do prédio. Para além disso, o regulamento do condomínio vincula todos os que usem ou venham a usar poderes de facto sobre a fração autónoma, tais como os condóminos, arrendatários ou comodatários.

Ou seja, o regulamento do condomínio é o documento que define as regras da vida em condomínio. A forma como se devem resolver os conflitos, a permissão ou não de animais domésticos nas frações, o estender ou não de roupa nas varandas são assuntos que podem e devem ser regulados de acordo com a vontade dos condóminos. Por outro lado, é um documento que abrange o uso e conservação das partes comuns, mas também das frações autónomas.

No entanto, é preciso ter atenção a uma questão muito importante: o regulamento do condomínio não substitui a legislação aplicável sobre esta matéria, pode completar a legislação, mas nunca refuta-la. Isto é, terá de estar sempre de acordo e nunca contra as leis aplicáveis em matéria de condomínios.

O regulamento do condomínio está preconizado legalmente no Código Civil português, concretamente nos artigos 1418º nº 2 e 1429º A, que estipulam que este documento pode estar anexo ao título constitutivo do prédio e que, caso não esteja e haja mais de quatro condóminos, é da responsabilidade da assembleia de condóminos ou do administrador de condomínio a elaboração de um regulamento com os mesmos objetivos.

Regulamento de condomínio obrigatório com mais de quatro condóminos

Assim, é obrigatória a sua elaboração apenas quando o prédio tem mais de quatro condóminos, independentemente do número de frações. No entanto, se o número de condóminos for igual ou inferior a quatro, num prédio com 10 frações, por exemplo, não é obrigatório haver regulamento de condomínio.

É dever da assembleia de condóminos elaborar o regulamento e caso não o faça é uma tarefa que cabe ao administrador, ainda que a assembleia tenha depois de o aprovar.

Para aprovação do regulamento do condomínio há duas formas de o fazer:

Na totalidade, o que exige unanimidade de votos. Se alguma das disposições não o exigir, pode optar-se pela votação sem oposição (significa que não pode haver votos contra, mas admitem-se abstenções e votos em branco);
Artigo a artigo, o que implica respeitar a maioria exigida em cada caso. Neste caso pode consultar o simulador da Deco («Condomínio: quantos votos para aprovar uma decisão?») e, assim, conhecer as maiorias necessárias para cada decisão.

O que deve constar no regulamento do condomínio

O regulamento do condomínio deve conter informação como as regras gerais, direitos e deveres dos condóminos, regras da assembleia de condóminos e administrador de condomínio, informação sobre seguros e outras informações importantes para o bom funcionamento do condomínio.

O conjunto de regras constantes do regulamento do condomínio servem para ajudar a disciplinar a vida do condomínio. Este é o documento que determina, por exemplo, o pagamento de multas em caso de não pagamento das quotas ou a proibição de estendais. Por outro lado, ajuda a resolver possíveis conflitos, por exemplo, em caso de litígio os condóminos comprometem-se a recorrer a um Centro de Arbitragem e não aos Tribunais.

Por fim, saiba que é possível alterar o regulamento de condomínio, observando-se duas situações: se estiver incluído no título constitutivo, só pode ser alterado por unanimidade de votos; se não estiver incluído, respeita-se a maioria necessária para cada artigo do regulamento a alterar.

Alexandre Luís Autor Imovirtual