Reabilitação de imóveis: implicações, regras e custos

ImovirtualFevereiro 21, 2022

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Female architect looking at blueprints on construction site

Reabilitação de imóveis: implicações, regras e custos

Comprou um imóvel que necessita de obras de reabilitação e não sabe como deve proceder? Então, este artigo é para si. Certamente que vai querer fazer as coisas “pelos livros”, ou seja, seguindo aquilo que está na lei para que, no futuro, não venha a ter surpresas indesejadas. Desta forma, saiba que segundo o Decreto-Lei n.º 95/2019, entendem-se por obras de reabilitação, “as intervenções de reabilitação realizadas em edifícios ou frações autónomas que consistam nas seguintes operações urbanísticas”: obras de alteração e obras de reconstrução ou de ampliação. Assim, no caso dos imóveis destinados à habitação, e de acordo com a Portaria n.º 304/2019 , que define os requisitos aplicáveis às operações de reabilitação em edifícios ou frações com licença de construção emitida até 1 de janeiro de 1977 : “as habitações devem ser compostas por, pelo menos, uma sala, uma instalação sanitária e equipamento de cozinha, podendo este último estar integrado na sala” (Ex. Open Space).

Posto isto, importa entender quais são os tipos de obras em causa, as regras que devem ser cumpridas e os custos associados a este tipo de operação. Neste artigo, compilamos parte da legislação em vigor para assim esclarecermos as suas dúvidas e incertezas.

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Tipos de obras

Tendo por base a Portaria n.º 304/2019, existem quatro tipos de obras de reabilitação:

Obras de pequena reorganização espacial: não alteram a localização, o número de compartimentos em mais do que um, a forma ou dimensão das escadas, a dimensão do corredor interior, o número de habitações nem o número de pisos
Obras de grande reorganização espacial: trabalhos que não sejam abrangidos pelos pontos anteriormente mencionados;
Obras de ampliação: resultam no aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente
Obras de reconstrução: “subsequentes à demolição total ou parcial de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas”.

Regras para a Reabilitação de Imóveis

Existem várias regras e diretrizes que devem ser cumpridas na realização de obras de reabilitação de edifícios ou frações autónomas. Entre as quais destacamos:

Isolamento térmico e eficiência energética: as obras devem cumprir com os “princípios de eficiência energética, com a garantia de conforto e salubridade das habitações para os hábitos e modos de vida do país, permitindo ainda o incentivo à melhoria progressiva e proporcionada do desempenho térmico das habitações”. Descubra mais sobre este ponto na Portaria n.º 297/2019
Isolamento acústico: devem ser proporcionadas “condições acústicas adequadas e suficientes nos edifícios a reabilitar” tendo como base os princípios fundamentais para a reabilitação de edifícios: “proteção e valorização da preexistência, sustentabilidade ambiental e melhoria proporcional e progressiva”. Saiba mais sobre as normas técnicas dos requisitos acústicos em edifícios habitacionais existentes na Portaria n.º 305/2019
Atividade sísmica: no caso da reabilitação de edifícios, estes ficam sujeitos à elaboração de um relatório de avaliação de vulnerabilidade sísmica, além do “eventual reforço dos edifícios”, para assim certificar-se que as intervenções “salvaguardam as questões de segurança estrutural”. Pode ler tudo sobre este ponto na Portaria n.º 302/2019.
Acessibilidade de edifícios: a lei determina que “importa conciliar a melhoria da acessibilidade em edifícios de habitação existentes com as suas características construtivas e arquitetónicas, procurando, em simultâneo, responder às preocupações de caráter ambiental, o que não é possível com uma regulamentação predominantemente prescritiva”. Para mais informações, consulte a Portaria n.º 301/2019.
Princípios fundamentais da reabilitação de edifícios e frações autónomas: existe ainda a necessidade de respeitar o princípio da proteção e a valorização do imóvel existente. E neste ponto, o Decreto-Lei n.º 95/2019 é claro: “atuação sobre o edificado existente deve sempre integrar a preocupação de uma adequada preservação e valorização da preexistência, bem como a sua conjugação com a melhoria do desempenho, que deve sempre orientar qualquer intervenção de reabilitação”. Assim, a proteção e valorização das construções existentes deve reger-se pelos valores artísticos ou estéticos, científicos e tecnológicos e socioculturais.
Sustentabilidade Ambiental: “deve ser orientada para a minimização do seu impacto ambiental, assumindo o desígnio da preservação dos recursos naturais e da biodiversidade, com particular incidência na redução da extração e processamento de matérias-primas, produção de resíduos e emissão de gases nocivos”, refere o artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 95/2019.

Custos da Reabilitação de Imóveis

Logicamente que os custos de reabilitação de um imóvel vão depender do tipo de intervenção a ser feito, do tamanho da casa, dos materiais escolhidos, e claro, da empresa com quem orçar. No entanto, note que o Governo publicou a Portaria n.º 303/2019 que estabelece os custos-padrão das obras de reabilitação, que pode facilmente consultar para entender se os orçamentos que tem em mãos se aproximam ou não com aquilo que está estalecido por lei.

Alexandre Luís Autor Imovirtual