Como transformar uma casa em Alojamento Local

Se costuma viajar dentro de Portugal, certamente já ouviu falar dos Alojamentos Locais (AL). A par dos hotéis, parques de campismo e pensões são uma das formas dos turistas obterem alojamento temporário no nosso país. De acordo com o Turismo de Portugal, esta modalidade presta serviços “mediante remuneração desde que não reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos.”. No fundo, um Alojamento Local (AL) nada mais é do que um imóvel licenciado para a atividade turística., seja ele em formato de formato de apartamento, moradia ou quarto. Claro que para poder exercer atividade, um empresário de AL ou mesmo a pessoa comum que queria transformar a sua segunda habitação num produto turístico, terá de registar a casa para o efeito. Se não quer colocar o seu imóvel do mercado de arrendamento, mas pretende lucrar o com ele, este artigo é para si. Nele explicamos-lhe tudo para poder gerir um negócio de Alojamento Local.

1. Como registar o imóvel como Alojamento Local?

Deverá começar o processo pelo registo do imóvel, feito através do Balcão Único Eletrónico, por meio de comunicação prévia ao Presidente da Câmara Municipal da área do imóvel. Posteriormente será atribuído um número de registo que deverá ser utilizado em toda a documentação comercial e publicidade do AL. No fundo, este é o título que valida a abertura do establecimento ao público. Note que para conseguir este número, terá de fazer acompanhar a sua comunicação dos seguintes documentos e informações:

• Autorização de utilização ou título de utilização do imóvel;
• Identificação do titular da exploração do estabelecimento (nome ou firma e número de identificação fiscal – NIF)
• Morada do titular da exploração do estabelecimento;
• Nome do estabelecimento;
• Capacidade (quartos, camas e utentes);
• Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência;
• Cópia documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento (pessoa singular) ou código de acesso à certidão permanente do registo comercial (pessoa coletiva);
• Termo de responsabilidade, assinado pelo titular da exploração do estabelecimento, onde reitere a aptidão do edifício/fração autónoma para a atividade de AL;
• Cópia da caderneta predial urbana;
• Cópia do contrato de arrendamento ou de outro título que ateste o exercício da atividade por parte do titular da exploração;
• Cópia da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração;
• Ata da assembleia de condómino autorizando o negócio, no caso de hostels;
• Referência à modalidade de estabelecimento em que vai desenvolver a atividade de alojamento local (moradia, apartamento, quarto ou hostel).

Posto isto, após 30 dias do registo do imóvel, a Câmara Municipal irá realizar uma vistoria para atestar o cumprimento dos requisitos necessários à atividade.

2. É necessário abrir atividade?

Sim, para poder que o seu estabelecimento de AL possa funcionar em pleno, necessita de ter atividade aberta nas Finanças. Os rendimentos obtidos são tributados através da Categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) e, desde 2017, pela Categoria F (rendimentos prediais). Deverá, então informar-se, sobre qual será a melhor opção para a sua situação.

3. Quais são os requisitos gerais necessários à atividade?

Para que possa exercer a atividade de Alojamento Local no imóvel desejado, é necessário que este cumpra os seguintes parâmetros:

• Ter condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos adequadas;
• Existir ligação do imóvel à rede pública de abastecimento de água e esgotos;
• Dispor de água corrente quente e fria;
• Ter uma janela ou sacada para o exterior;
• Estar dotado de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
• Oferecer um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior (ex. estores ou persianas);
• Disporem de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes;
• As instalações sanitárias devem dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade;
• Reunirem sempre condições de higiene e limpeza.

4. Quais são os requisitos específicos?

Além das diretrizes já especificadas no ponto anterior, os Alojamentos Locais devem cumprir um conjunto de normas de segurança e de boas práticas que passamos a elucidar:

• Para os imóveis de AL com capacidade inferior a 10 pessoas, as normas aplicadas são: oferecer extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores; proporcionar equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores; indicar o número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores;
• Para os restantes AL, é necessário cumprir as Normas de Segurança para prevenção de incêndios previstas no Decreto-Lei n.º 220/2008 e Portaria n.º 1532/2008;
• De acordo com a Lei 62/2018, de 22 de agosto, todos os Alojamentos Locais devem oferecer Livro de Reclamações a todos os clientes. Note que este livro tem o valor de 19,76 e pode ser adquirido online no site da Imprensa Nacional – Casa da Moeda ou nas lojas físicas;
• Oferecer livro de informações em várias línguas (idealmente português e inglês), para os turistas. Nele devem constar instruções sobre o funcionamento do estabelecimento, as respetivas regras de utilização internas e o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento;
• O Alojamento Local deve disponibilizar seguro multirrisco de responsabilidade civil, que ofereça cobertura em caso de incêndio, danos patrimoniais e danos não patrimoniais, causados a hóspedes e a terceiros;
• Cumprir com as obrigações fiscais, como por exemplo, facultar a emissão de fatura e fazer o pagamento do IVA. No caso de pretender publicitar o seu AL num site de alojamentos, como o Booking e o Airbnb, saiba que deve entregar às finanças o Modelo 30 (Rendimentos pagos a não residentes), até ao segundo mês após o pagamento do rendimento ao site estrangeiro. Nestes casos, deve ainda solicitar que a empresa faça o preenchimento do modelo 21-RFI (pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto português, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação). Se não o fizer, estará sujeito à retenção na fonte de 25% do valor pago em comissões

Também conhecido como ‘O Consultor’. Pode encontrá-lo a consultar o último estudo de mercado. Não tem talento para vender, mas sabe tudo sobre Imobiliário. Fala sobre questões relacionadas com o tema no Blog do Imovirtual.

Mais sobre Imobiliário

• Como avaliar as acessibilidades de uma boa vizinhança
• Certidão de Teor: o que é e para que serve?
• Home Staging: Razões para contratar um profissional na hora de vender ou arrendar o seu imóvel