CONDOMÍNIOS: TUDO O QUE PRECISA DE SABER by CONDOMÍNIO DECO+ 

O Imovirtual reuniu as questões mais pertinentes sobre condomínios para ajudar a esclarecer quem está no momento da decisão de comprar um imóvel, como também que já se mudou para a sua nova habitação. Para responder a estas dúvidas com a informação mais detalhada e fidedigna, convidámos o especialista do Serviço Condomínio DECO+, Rodolfo Amado, Campaign and Business Developer da DECO PROTESTE, ao qual fazemos um agradecimento muito especial.

Existe algum regulador no setor?

Infelizmente ainda não há nenhum regulador, ou seja, apesar de já ter sido criada a primeira lei de bases ao nível da habitação, é necessário que alguém possa fiscalizar um setor que tanta ajuda necessita nesse sentido, e infelizmente isso não acontece, de maneira que a bom rigor ainda nada foi feito. Apesar de nós enquanto defesa do consumidor, termos mais 400.000 associados e várias pessoas que num sector não regulado, vem ao nosso encontro, para ter uma ideia mais ou menos 10.000 pedidos de ajuda só sobre o tema do condomínio, e portanto, é premente existir realmente um regulador que possa legitimar um setor que efetivamente necessita de outro tipo de olhar.

Quais as preocupações que quem está à procura de casa, seja condomínio privado ou apartamento, deve ter relativamente ao condomínio?

Estamos a falar que a maior parte das pessoas vai fazer o maior investimento de uma vida, que é a sua casa. E por isso é necessário ter alguns cuidados, nomeadamente, verificar se existem dívidas no condomínio.
Na nossa opinião deveria existir uma declaração de não dívida, por forma a que depois o problema de incumprimento do pagamento não fique do lado do condomínio, porque é uma situação que vemos ser mais recorrente do que na prática. 

Deverá também verificar a licença de habitação, para evitar problemas muito graves, como o caso de pessoas que compraram casa e nem puderam tirar partido delas. É importante ver as acessibilidades, como em casos de acessibilidade reduzida, e como tal deve-se questionar por exemplo a possibilidade de uma rampa para poder ir para a habitação. Uma outra dica é passar naquele local para ver o tipo de vizinhança, se tem uma conduta normal e não conflituosa.

Quem pode ser administrador do condomínio e quais as funções?

Qualquer pessoa pode ser o administrador do condomínio, não pode ser obrigado, pode sim candidatar-se. Desde que seja maior de idade e que tenha capacidades para exercer essa função pode fazê-lo. No entanto, é uma função de muitas responsabilidades: será a pessoa que recebe os dinheiros do condomínio, as quotas do condomínio, que deve de pagar aos fornecedores, bem como o seguro de incêndio (obrigatório), poder aferir se foi contratado um seguro multiriscos ou não, verificar o prazo de validade dos extintores, assegurar o cumprimento do regulamento do condomínio, elaborar orçamento anual, convocar as assembleias pelo menos uma ordinária por ano e as necessárias que sejam extraordinárias, tem ainda de representar o condomínio em tribunal. No condomínio Deco+  temos um artigo que aborda estas temáticas porque efetivamente esta função acarreta muita responsabilidade e complexidade. 

Quais as vantagens de ter uma administração interna e externa do condomínio?

A administração interna é quando alguém se propõe a desempenhar a função de administrador, enquanto que a administração externa consiste numa empresa contratada pelos condóminos para desempenhar funções de administração. A mais valia de se ter uma Administração Interna recai sob o ponto de vista financeiro, uma vez que sem dúvida sai muito mais barato do que externalizar a gestão do condomínio, isto é, ter uma empresa a gerir o condomínio. Por outro lado vai ter muito mais responsabilidades porque acarreta uma série de trabalho que quando a pessoa externaliza a gestão para uma empresa, pois não terá de se preocupar, com por exemplo: mudar as lâmpadas quando falha electricidade, a limpeza do condomínio etc.. Na DECO temos o serviço Condomínio Deco+ lançado novembro de 2015, onde recebemos muitos pedidos de ajuda para darmos apoio à Administração Interna, porque disponibilizamos um programa que permite ajudar quem nunca foi administrador de condomínio, a ter uma plataforma de gestão que permite através duma gestão orçamental mais organizada e transparente fazer o exercício da função, bem como também ter algumas parcerias para o condomínio, que não só geram uma poupança a nível de descontos, mas sobretudo um apoio jurídico legal e financeiro. De modo geral, quando o condomínio não dispõe de muitas fracções compensa fazer uma administração interna.

Como saber se as empresas de gestão de condomínio são fiáveis e credíveis?

Enquanto defesa do consumidor, na DECO PROTESTE informamos os consumidores que devem verificar se a empresa profissional selecionada para o exercício de administração cumpre com a sua conduta de boas práticas, como por exemplo se tem porta aberta ao público, seguro de responsabilidade civil, livro de reclamações, contabilidade organizada, respectivo CAI para o qual labora, entre outras. Foi criada uma página REDE onde o utilizador encontra, mediante aplicação de filtros como por exemplo “localização”, temos uma listagem de empresas de gestão de administração que têm o selo de recomendação da DECO, com uma auditoria feita pela Bureau Veritas. Para além disso, prestamos um serviço de resolução de conflitos para auxiliar em casos de incumprimento contratual, tendo o consumidor que proceder à reclamação no respetivo template, para que possamos solucionar o conflito.

O que é o fundo de reserva do condomínio?

Estamos a falar da poupança que o condomínio tem para poder fazer face por exemplo a obras de conservação ou de inovação. Havendo uma boa saúde financeira ao nível do condomínio, os próprios imóveis acabam por valorizar-se. Este fundo de reserva serve para poder dar resposta aos problemas que acontecem em quem vive numa propriedade horizontal.

Vivo numa casa arrendada, quem deve de pagar o condomínio?

O proprietário. Quem arrenda uma casa fica livre de inclusive de ter de comparecer às assembleias

As varandas são partes comuns ou não?

Não faz ideia a quantidade de vezes que nos fazem essa pergunta, porque o problema de um, muitas vezes é o problema do outro. Estamos a falar de matéria de lei onde, por vezes, também há zonas um pouco cinzentas. Mediante a minha experiência profissional, constato que a parte exterior da varanda faz parte da zona comum, e tudo aquilo que é interior da parte da fração é responsabilidade do proprietário.

É permitido afixar no corredor do condomínio a lista de devedores da quotas em falta? 

Não é permitido, inclusivamente é uma má prática por parte da administração. Há que imperar o bom senso, pois podem ser alvo de um processo, uma vez que estão a partilhar dados pessoais sem autorização.

Mesmo ficando estipulado em ata de reunião de condóminos quem são os devedores é permitido afixar? 

Nem o regulamento nem as atas do condomínio podem ultrapassar a legislação portuguesa. Em casos de dúvida podem contactar com a defesa do consumidor que tem uma equipa de mais de 50 juristas aptos para responder das 9h às 18h.

Quem tem uma casa maior, deve pagar o mesmo que os outros condóminos com frações mais pequenas?

Quem tem uma casa maior deve pagar mais, face a quem tem uma casa menor, pois é em função da permilagem. Claramente podem existir excepções relativamente ao que fica definido na própria assembleia, se todos definirem que independentemente do tamanho da fracção irão pagar todos os mesmo, essa situação poderá acontecer. A nossa posição enquanto defesa do consumidor estabelece que quem tem uma área maior deverá pagar mais. 

É necessária a aprovação por parte dos condóminos para realizar obras?

Existem vários tipos de obras: de inovação, urgentes, de conservação… logo, o tipo de maiorias para depois poder deliberar essa consequência varia, portanto, quem tem dúvidas relativamente ao tipo de maiorias para poder fazer qualquer tipo de obra, pode aceder ao nosso site para perceber através dum simulador qual o tipo de maioria para poder agir corretamente.

O que fazer e quem contactar caso haja uma infiltração no imóvel?

Neste caso deverá imediatamente falar com a administração para verificarem a situação, pois irá envolver uma peritagem a níveis seguros para analisar de onde provém a infiltração.  Daí, existir também o fundo de reserva para dar resposta às questões deste género. 

Quais os direitos e deveres do condómino face ao ruído?

O ruído é sempre uma fonte de discórdia entre os vizinhos, e pode levar a alguns conflitos. Existe uma norma essencial: não pode haver ruído entre as 23h e as 7h, sendo um período de repouso que deve ser cumprido.

Quais as regras para ter animais de estimação?

Existem regras sem dúvida, e há limites – as pessoas não podem ter mais do que 4 animais na sua casa, até 3 cães e até 4 gatos.

Que constrangimentos podem existir ao fazer um churrasco?

A tentação é grande no verão… mas há que perceber que a nossa liberdade acaba quando começa a do outro. É necessário aferir se existe uma zona comum onde possa fazer algum grelhado, e posso inclusive agendar o dia para o fazer. Pessoas que não tem uma zona específica e que fazem na sua varanda, suponhamos, também o podem fazer, contudo há que existir bastante cuidado não só com a vizinhança como também com quem passa na rua.

Veja toda a entrevista ao Rodolfo Amado aqui:

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