Como construir uma casa: 7 dicas

Com os preços do mercado imobiliário a subir, muitas pessoas começam a considerar a hipótese de comprar um terreno e construir uma casa à sua medida. É uma opção muito tentadora, mas é bom que tenha em conta que dá bastante trabalho. Neste artigo explicamos quais as etapas com que deve contar. Se procura ideias de como construir uma casa barata, também lhe damos aqui algumas sugestões.  

Construção de casas: etapas 

A construção de uma casa nunca é um processo rápido. Obedece a uma série de etapas obrigatórias e é quase certo que surgirão imprevistos durante o processo. Estar informado e planear são as melhores formas de não ser apanhado de surpresa. Dessa forma será mais fácil de lidar com esperas e contrariedades e apreciar as partes boas. 

1) Terreno

Para construir uma casa precisa de um terreno. Esta parte é fundamental pois disso dependerá tudo o resto. Tal como nas casas o preço do terreno varia consoante a localização e área. Procure conhecer a zona envolvente, visitando o terreno a várias horas do dia para perceber o ambiente e a exposição solar. Tente perceber que tipo de construção já existe na envolvente e se há alguma construção projetada que possa prejudicar a zona. Veja as condições topográficas do espaço: tipo de solo (rochoso ou arenoso, podem ser problemáticos), declives acentuados, entre outras características pode encarecer a obra.

Relativamente à documentação, em especial se estiver a comprar diretamente ao proprietário, comece por solicitar a Certidão do registo predial e a respetiva Caderneta predial atualizadas para verificar a propriedade do terreno e se existem encargos associados.

Deve também solicitar à respetiva Câmara Municipal o Plano Diretor Municipal (PDM). Neste documento vai encontrar a informação necessária para perceber se é possível construir uma casa nesse terreno e quais as suas condicionantes. 

Tenha em atenção que a compra de um terreno vai ter taxas aplicáveis a nível municipal e também obrigações fiscais associadas. Pode consultar o Regulamento Municipal de Taxas, onde vai poder verificar quais as taxas que se aplicam ao seu caso e eventuais isenções ou reduções. 

Tal como acontece com os imóveis, na compra de um terreno também deve contar com os impostos habituais: 

• Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) – pago no ato da compra; 
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – pago anualmente; 
• Adicional ao IMI (AIMI) – cobrado anualmente quando o valor patrimonial supera os 600 mil euros. 

Além dos impostos habituais, tem também de pagar taxas urbanísticas e uma taxa de compensação urbanística. 

2) Projeto

Depois de escolhido e adquirido o terreno, tem que procurar um arquiteto para fazer o projeto de arquitetura. Para além de toda a parte de design e estética, o arquiteto deve garantir que esteja em conformidade com os regulamentos legais da respetiva câmara municipal. Nem todos os municípios têm os mesmos requisitos. Ao contratar um gabinete de arquitetura, em regra, já adquire os serviços de uma equipa composta por arquitetos e engenheiros civis, necessários para o projeto ficar completo para submeter à aprovação da autarquia. Para além do projeto de arquitetura terá que obter aprovação da Câmara nos projetos de especialidades: esgotos, água, gás, eletricidade e comunicações. A autarquia analisa os projetos de obras de edificação e atribui a Licença de Construção. Com esta Licença pode avançar para a fase seguinte.

3) Construção: escolha do empreiteiro

Segue-se a escolha do empreiteiro que irá construir a sua casa. Esta fase é crucial e, como tal, deve ter em conta alguns aspetos:

• Investigue a credibilidade e a experiência do empreiteiro.

Tente saber há quanto tempo a empresa exerce atividade e o seu capital social. Procure referências de contactos e obras executadas. Perceba se tem experiência no método de construção que pretende. Hoje em dia há várias alternativas à tradicional construção em alvenaria (tijolo) e, como tal, convém procurar construtores com experiência na área. Verifique se a empresa tem uma sede física – uma porta à qual possa bater caso precise de resolver alguma situação.

• Verifique se o alvará está ativo

O alvará IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção) certifica as empresas de construção, classificando-as consoante a dimensão da obra para o qual a empresa de construção está habilitada. Ter o alvará ativo é um indicador que a empresa tem, no mínimo, os impostos regularizados. Poderá verificar aqui o estado do alvará de qualquer empresa.

• Verifique os seguros

Dois seguros são obrigatórios por lei na construção: o seguro de acidentes de trabalho, que protege os trabalhadores em obra, e o seguro de responsabilidade civil, que cobre danos a terceiros.

Tenha consciência que, enquanto dono da obra, será responsabilizado e pode sofrer graves penalizações caso contrate uma empresa de construção sem este tipo de documentação legalizada.

• Proteja-se com documentação

Este ponto é muito importante. Não aceite “acordos de boca”. Se necessário, contrate alguém para o ajudar nesta parte.

Estes são os documentos que deverá ter em atenção:

• Contrato de obra: com todas as variáveis acordadas com o empreiteiro;
• Mapa de quantidades: para garantir transparência e controlo dos gastos de obra;
• Plano de pagamento: calendarização de todos os serviços e pagamentos.
• Peça orçamentos discriminados e detalhados

Para poder fazer uma comparação correta tem que garantir que todas as empresas orçamentam exatamente os mesmos trabalhos e com o mesmo nível de materiais. Para tal, faça uma listagem de trabalhos e medições a que todas as empresas de construção deverão responder.

• Desconfie de preços demasiado baixos ou altos

Deverá suspeitar de preços demasiado fora da média: para cima ou para baixo. Como em todas as áreas, também na construção ocorrem situações de fraude e preços que não têm nada a ver com a maioria são de desconfiar. A chave passa mesmo investigar o empreiteiro para tomar uma decisão informada.

• Garantia

Toda a obra tem uma garantia obrigatória por lei de 5 anos a partir do momento da sua conclusão definitiva. Todos os defeitos devem ser comunicados ao empreiteiro por escrito, de forma a rapidamente poder regularizar a situação.

4) Crédito para construção

Se vai precisar de financiamento bancário para construir a sua casa, saiba que o crédito para construção é também um crédito habitação, mas com características um pouco diferentes do crédito tradicional para aquisição.

Depois da aprovação, o crédito é disponibilizado por tranches à medida que a obra for avançando. Haverá um perito contratado pelo banco que vai fazendo vistorias à obra, para que as parcelas do financiamento sejam libertadas.

Tal como acontece no crédito habitação, nos empréstimos para construção também não existe nenhuma entidade que financie a 100%. Os bancos vão emprestar entre 80% a 90% da avaliação do terreno e do projeto, pelo que terá que ter sempre algum capital inicial para poder começar.

5) Acabamentos e decoração

Esta é a parte mais divertida da construção. É nesta fase que vamos conferir a nossa identidade à casa. Independentemente dos seus gostos pessoais, lembre-se que as modas passam rápido e escolher materiais muito marcantes pode vir a tornar-se cansativo e a desvalorizar o imóvel se, entretanto, decidir vender. 

Procure, dentro do seu estilo, os materiais mais intemporais e que não se desatualizam rapidamente. Pode imprimir o seu cunho pessoal na casa através dos elementos de decoração. Cores mais neutras e materiais clássicos são sempre uma garantia de longevidade.

6) Licença de Habitação

Chegou à fase final e está mesmo, mesmo quase a poder fazer a mudança. Depois de tudo pronto pode pedir a licença de habitação junto da Câmara Municipal. Este documento, por vezes denominado licença de habitabilidade, é emitido depois de efetuada a inspeção do imóvel por peritos credenciados para o efeito, e caso estejam garantidas as condições de habitabilidade do imóvel.

A licença de habitação é um documento de identificação de um imóvel que se destina a ser habitado. Caso esteja a construir casas para vender, também necessita de o ter consigo e apresentá-la no ato da escritura.

7) Como construir casas baratas

Se o orçamento o preocupa, tenha em conta algumas dicas para tornar a construção mais barata, sem comprometer a qualidade:

1. Planeamento: analise antecipadamente tudo o que realmente precisa – Um projeto bem feito e feito exatamente à sua medida e da sua família, privilegiando o conforto e a qualidade mas usando o bom senso. Depois faça todos os esforços para manter o plano original. É fácil cair na tentação do “já agora”, mas isso geralmente sai muito caro;
2. Projeto: Adapte o projeto à morfologia do terreno. Assim poupará nos custos, por vezes muito elevados, de preparação do mesmo para a construção;
3. Procure materiais e empresas locais: comprar materiais naturais em zonas próximas da sua obra ajuda a economizar em custos de transporte;
4. Compare preços e materiais: Consulte várias lojas e opções de materiais, não compre por impulso ou por se “apaixonar” por determinado material, muitas vezes há artigos muito semelhantes a preços mais reduzidos. Procure ativamente por promoções; 
5. Tenha em conta a eficiência energética: aqui está uma área em que vale a pena gastar um pouco mais na construção para depois ter os benefícios da poupança ao longo de muitos anos. Invista em bons sistemas de isolamento térmico, instale janelas adequadas ao clima local e aposte em sistemas de climatização eficientes. Vai poupar a carteira e o ambiente;
6. Contrate bons profissionais: ter um especialista experiente e credível a acompanhar a construção ajuda a que o trabalho seja mais ágil e eficiente.

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