Terreno misto, industrial e habitacional, ZI Mina, Canelas, Gaia

Identificação do imóvel: ZMPT548537

Terreno misto industrial e habitacional, ex-PIAGET, gaveto 30mx95m, a 900m Solar Condes de Resende, bons acessos, 4.3 km da LINHA AMARELA do METRO, 3.6 km da futura GAIA PARK NA RECHOUSA, na ZI Mina, Carregal, Canelas, Gaia.

Caso seja um consultor imobiliário, este imóvel está disponível para partilha de negócio.

Google maps:
s://maps.app.goo.gl/syncHx7N5LWHUBoh9

- Alinhamentos da Rua do Castalhão e Rua António Sérgio (projeto da GAIURB disponível!)
- Área: ±2976m² (com levantamento topográfico recente)
- Boas acessibilidades à A29, A20, A1, A44

- Declive suave ao longo da rua de António Sérgio (sobe 8m em 100m)
- Dimensões:
- Largura: ±37.51 / 32.01 / 27.71 metros
- Comprimento: ±94.89 / 92.3 / 88.39 metros
- Frente principal do terreno voltada para a antiga Escola Superior de Educação INSTITUTO PIAGET
- Infraestruturas:
- rede de abastecimento de água
- rede de águas pluviais
- rede de saneamento
- rede de iluminação pública
- rede de eletricidade
- rede de telecomunicações
- Lado Norte da Zona Industrial da Mina
- Lugar do Carregal, Canelas, Gaia
- Ocupação: eucaliptal, pinheiros, sobreiros e castanheiros, vegetação baixa
- Necessidade de criação de passeios (obrigatório)
- Passeios: 2 metros de largura
- PDM - OUTRAS ÁREAS URBANIZADAS E URBANIZÁVEIS (Áreas Industriais Previstas)
- Com viabilidade construtiva para fins industriais e de armazenagem, sendo admitidos como complementares os serviços e equipamentos de apoio a estes usos dominantes

- Aviabilidade construtiva habitacional aceite, no entanto, só são admitidas edificações ou operações de loteamento ao abrigo de planos, exceto se o município considerar que a solução proposta assegura uma correta articulação formal e funcional com a zona urbanizada e não prejudica o ordenamento urbanístico da área envolvente
- Rua António Sérgio (rua sem saída)
- Rua do Castalhão:
- Início da rua bastante estreito
- Sujeita a alargamento do perfil transversal da rua nos primeiros 30 metros

- Sem PIP aprovado
- Terraplenagens: solos facilmente escaváveis com lâmina
- Terreno com duas frentes (frente principal Rua António Sérgio)
- Terreno gaveto apoiado na Rua António Sérgio e Rua do Castalhão

PDM - Plano Diretor Municipal
Relativamente ao PDM em vigor, o terreno em apreciação encontra-se inserido em Solo Urbano pelo que deverão ser respeitadas quer as disposições comuns ao solo rural e urbano, assim como as disposições gerais preconizadas para o solo urbano, estabelecidas pelos artigos 12.º a 18.º e 35.º a 39.º, do respetivo regulamento.
O terreno em apreciação está inserido na seguinte categoria de uso do solo:
CARTA DE QUALIFICAÇÃO DO SOLO
“Áreas Industriais Previstas” (artigos 80.º a 82.º), as quais são áreas “onde se pretende a instalação de empresas representativas das diferentes atividades económicas, nomeadamente as que desenvolvam a investigação e inovação de excelência, de forma a promover a competitividade do concelho e o seu papel na região”. Nestas áreas os usos dominantes são os industriais e de armazenagem, sendo admitidos como complementares os serviços e equipamentos de apoio aos usos dominantes, sendo ainda interdito o uso habitacional (artigo 81.º).

Encontra-se ainda definida uma área de implantação máxima de 75% da área do prédio e um índice de construção bruto máximo de 2,25m2/m2 (artigo 82.º).

Para efeitos de execução do plano, estas áreas são consideradas zonas de urbanização programada, nas quais a execução do plano se processa dominantemente através de Unidades de Execução ou de planos de pormenor, a delimitar pelo município, enquadradas ou não em UOPG, conforme estabelece o n.º 1 do artigo 139.º do Regulamento do PDM. Como tal, só são admitidas edificações ou operações de loteamento ao abrigo desses planos, exceto se o município considerar que a solução proposta assegura uma correta articulação formal e funcional com a zona urbanizada e não prejudica o ordenamento urbanístico da área envolvente. Apenas neste caso poderão ser aceites operações urbanísticas avulsas, que digam respeito a prédios situados em contiguidade com a zona urbanizada ou com áreas que tenham adquirido características semelhantes àquela, através de ações de urbanização ou edificação.

Tendo em conta que não é identificável, para os arruamentos confrontantes, uma dominância na implantação das edificações, essa deverá ser definida “por instrumento urbanístico adequado, nomeadamente estudos de alinhamentos ou estudos de alinhamentos e cérceas, incluindo loteamento”. Assim, recomenda-se que seja solicitada pelo requerente, previamente à instrução de qualquer outro procedimento, uma planta topográfica com alinhamentos para aquele efeito, podendo o município determinar a cedência de áreas, nomeadamente para a faixa de rodagem, estacionamento, passeios ou espaços verdes (artigo 36.º e 37.º).

CARTA DE SALVAGUARDAS
O prédio é abrangido pela ARU - Área de Reabilitação Urbana “Zonas Industriais VL11”, cujas implicações poderão ser consultadas em:

PLANTA DE CONDICIONANTES
Sendo o terreno atravessado por uma linha aérea de alta tensão, refere-se que qualquer operação urbanística a levar a efeito estará sujeita a parecer vinculativo por parte da EDP.

Ainda que estas sejam zonas de urbanização programada, nas quais a execução do plano se processa dominantemente através de Unidades de Execução ou de planos de pormenor, considerando que a Rua António Sérgio se encontra infraestruturados com rede de abastecimento de água e rede de saneamento, poderão vir a ser aceites operações urbanísticas avulsas, tendo em conta que se trata de um terreno situado em contiguidade com a zona urbanizada. No entanto, alerta-se que apenas será admitida uma operação urbanística avulsa ou de loteamento que garanta uma correta integração e articulação com a sua área envolvente, de forma a não ser prejudicado o ordenamento urbanístico.

Tendo em conta que não é identificável, para os arruamentos confrontantes, uma dominância na implantação das edificações, recomenda-se que seja solicitada pelo requerente, previamente à instrução de qualquer outro procedimento, uma planta topográfica com alinhamentos para aquele efeito, podendo o município determinar a cedência de áreas, nomeadamente para a faixa de rodagem, estacionamento, passeios ou espaços verdes (artigo 36.º e 37.º).

CONCLUSÃO
De forma conclusiva, refere-se que o terreno se encontra inserido na categoria de uso do solo de “Áreas industriais previstas”, nas quais os usos dominantes são os industriais e de armazenagem, sendo admitidos como complementares os serviços e equipamentos de apoio aos usos dominantes. Relativamente à edificabilidade, encontra-se definida uma área de implantação máxima de 75% da área do prédio e um índice de construção bruto máximo de 2,25m2/m2 . Importa evidenciar que nesta categoria de uso do solo o uso habitacional é interdito.

Importa evidenciar que qualquer operação urbanística a levar a efeito no terreno, terá que se conjugar com os parâmetros edificatórios definidos no PDM (acima abordados), com as condicionantes, com as disposições constantes do RMUE - Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação, nomeadamente no TÍTULO IV (Edificação) e cumulativamente, qualquer edificação, a implantar no terreno, deverá cumprir as restantes normas regulamentares aplicáveis, tais como o RGEU - Regulamento Geral das Edificações Urbanas.

Mais se informa que a partir de 31 de Dezembro de 2022, para efeito da aplicação do Decreto-Lei n.º 82/2021, as áreas de urbanização programada serão consideradas como solo rústico, e como tal sujeitas às regras do Decreto-Lei n.º 82/2021.

Considerando que, de acordo com a Carta de Ocupação e Usos de Solo de 2018 da Direção-Geral do Território, o terreno se encontra totalmente inserido em zona de Floresta, ainda que sem classificação de perigosidade de incêndio no Plano Municipal de Defesa da Floresta Contra Incêndios de Vila Nova de Gaia - PMDFCI, será aplicável o disposto no artigo 61.º:

“Artigo 61.º - Condicionamento da edificação fora das áreas prioritárias de prevenção e segurança 1 - Sem prejuízo do disposto no artigo anterior e nos números seguintes, as obras de construção ou ampliação de edifícios em solo rústico fora de aglomerados rurais, quando se situem em território florestal ou a menos de 50m de territórios florestais, devem cumprir as seguintes condições cumulativas:
a) Adoção pelo interessado de uma faixa de gestão de combustível com a largura de 50m em redor do edifício ou conjunto de edifícios;
b) Afastamento à estrema do prédio, ou à estrema de prédio confinante pertencente ao mesmo proprietário, nunca inferior a 50 m;
c) Adoção de medidas de proteção relativas à resistência do edifício à passagem do fogo, de acordo com os requisitos estabelecidos por despacho do presidente da ANEPC e a constar em ficha de segurança ou projeto de especialidade no âmbito do regime jurídico de segurança contra incêndio em edifícios, de acordo com a categoria de risco, sujeito a parecer obrigatório da entidade competente e à realização de vistoria;
d) Adoção de medidas relativas à contenção de possíveis fontes de ignição de incêndios no edifício e respetivo logradouro.”

DISTÂNCIAS:
- 150 m da Central Elétrica de Canelas
- 700 m da Rua da MINA (ZONA INDUSTRIAL DA MINA)
- 900 m da FARMÁCIA SANTA APOLÓNIA
- 900 m da Rua Delfim de Lima (RUA PRINCIPAL)
- 950 m ao SOLAR DOS CONDES DE RESENDE
- 1 km ao Posto de Abastecimento REENERGIA de Canelas
- 1.5 km do AGRUPAMENTO DE ESCOLAS DE CANELAS
- 1.7 km à JUNTA DE FREGUESIA de Canelas
- 1.8 km do Supermercado PINGO DOCE
- 1.9 km ao CONTINENTE de Gulpilhares
- 1.9 km do Posto de Abastecimento CEPSA de Gulpilhares
- 2.0 km ao LIDL de Gulpilhares
- 2.1 km ao Supermercado ALDI
- 2.9 km à A29
- 3.6 km à GAIA PARK DA RECHOUSA (futuro Centro Empresarial e Comercial de Canelas)
- 4.3 km à futura LINHA DE METRO - ESTAÇÃO DE VILA D'ESTE
- 4.1 km ao mar (medido em linha reta)
- 4.4 km da A1
- 4.6 km da A44
- 5.7 km da A20
- 6.0 km do METRO DE SANTO OVÍDIO
- 6.3 km do CENTRO HOSPITALAR DE VILA NOVA DE GAIA EDUARDO SANTOS SILVA

NOTA: Para a visita faça-se acompanhar pelo Seu cartão de identificação. Este imóvel tem a referência interna ZMPT548537.
Muito obrigada!

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Notas:
1. Caso seja um consultor imobiliário, este imóvel está disponível para partilha de negócio. Não hesite em apresentar aos seus clientes compradores e fale connosco para agendar a sua visita.
2. Para maior facilidade na identificação deste imóvel, por favor, refira o respetivo ID ZMPT ou o respetivo agente que lhe tenha enviado a sugestão.